Go to Top

Spørsmål og svar

  • Selge eiendommen selv – eller bruker megler

    Vi har en eiendom som vi vurderer å selge selv. Hvorfor skal vi bruke eiendomsmegler når de er så dyre?

    Forbrukermyndighet og media fokuserer sterkt på at du kan selge selv og spare store utgifter til megler. Den kanskje beste grunnen til å bruke megler er arbeidsinnsatsen som må legges i ved eget salg. Sett opp en regnestykke på hva du vil bruke på innhenting av informasjon, utarbeidelse av salgsinformasjon, ha visninger, budrunder i arbeidstiden forslag til kontrakt osv. Ettersom BBMegling AS er så mye rimeligere enn andre meglere skal du ikke jobbe mange timene før det likevel lønner seg å bruke oss. Du som planlegger å gjøre salget selv, – spør om pris hos oss.

    Dere er billigere enn andre meglere, men jeg ser privatsalg som en spennende læringskurve. Har dere noen formening om det?

    Det er viktig å fremheve at svaret er skrevet ut fra hva vi har opplevd og bygger ikke på en dyptgående analyse av alle privatsalg.

    Det å selge selv kan være en flott måte å vise selgeregenskaper samtidig som en utfordrer seg selv med lovforståelse, markedsføring og annen fremleggelse av informasjon. Jeg vil tro at en privatselger etter endt prosess har lært mye om seg selv og offentlige myndigheter på godt og vondt. Det som er kjedelig er hvis læringsprosessen har gått utover salget.

    Erfaringsmessig har det vist seg at det er et krevende fag å omtale en eiendom slik at den er grei å selge, – samtidig som kravene etter meglerloven oppfylles. Det er du som selger som taper på at eiendommens tilstand ikke er fullstendig opplyst. Det er en grunn til at myndighetene har fastlagt strenge lovmessige krav for hvem som fra 1. januar 2011 kan jobbe som megler eller assistent i eiendomsmeglersaker. Strenge krav sørger for at du som selger sjeldnere kan bli ansvarlig for noe i ettertid. Det er her megleren har sin spesialutdannelse og erfaring – spisskompetansen.

    Finn.no, som er den effektive markedsføringskanalen er nå åpnet for alle. Som privatperson får du ha eiendommen din annonsert i kort tid og du betaler relativt mye som privat selger. Bruker du megler så ligger eiendommen for salg så lenge eiendommen er for salg og for en gunstig pris. Ikke la deg lure av påståtte kjøperregisetre. Ingen meglerfirma har over ti prosent av markedet. Finn har tilnærmet 100% dekning på alle interessenter.   Hos megler får du også tilgang til flere nettannonsører. For eksempel eiendomsnett.no som samarbeider med mange lokalaviser og deres nettutgaver. Drammens Tidende er en av disse lokalavisene.

    Store avisannonser betaler du mye mer for som privatannonsør enn det megler gjør.

    For deg som vurderer å selge selv så er det en av meglernes viktigste oppgaver å sjekke at den som byr, har en bank som betaler når oppgjøret skal skje. Ja, at han er i stand til å betale det han har bydd + omkostninger.

    Kontrakten kan du for så vidt ta selv. Jeg kjenner likevel ingen megler som tar oppgjør og skjøting på grunnlag av en privat kontrakt. Megler sjekker også om kjøper har finansiering før handel sluttes.

    Oppgjør får du imidlertid ikke tatt selv. Det er bare meglere som er registrert hos Finanstilsynet med ansvars – og skadeforsikring som kan ta oppgjør. Du som selger kan selvfølgelig møte opp hos Kartverket sammen med kjøper å gjøre ”oppgjøret”. Dette går ikke dersom kjøper gjør som 99 %, låner pengene. Behøver ikke kjøper lån så kan selger få overlevert f.eks. kr 2, 5 mill. i kontanter eller ved bankremisse og kjøper får skjøtet ved skranken på Kartverket i Hønefoss. Skal kjøper derved være sikker på at han får en eiendom uten uønskede pengeheftelser, så må overleveringen skje rett før stengetid på Kartverket. Det er nemlig slik at pantobligasjoner fra kreditorer – utleggspant – som registreres samme dag, har prioritet foran den frivilleige skjøteoverdragelsen. Hos megler vil ikke dette være noe problem. Megler foretar oppgjør i ettertid og betaler ut kreditorene først, slik at kjøper får eiendommen uten pengeheftelser. Dette er meglers jobb.

    Kjøper har tross mye skittkasting fra forbrukermyndigheter og media, større tiltro til megler enn deg som privatperson og betaler derfor mer.

    Stort sett så taper du ikke på å bruke profesjonell hjelp. Har du en pågående kjøper, ja så er det fordi kjøper øyner et kupp.

    For deg som selger bør du tenke over hvorfor Forbrukermyndighetene krever stadig lengre utdanning for meglere noe som tilsier at det å selge en bolig er krevende, samtidig som de oppfordrer til å selge privat.

    Vi har mange kunder som har solgt selv eller har prøvd å selge selv. Vi blir forbauset nesten hver gang. Av det vi har sett vil jeg si at halvparten av ”gjør det selv salgene”, så har kjøper gjort en god handel og selgerne tilsvarende dårlig. Det er ikke annonsene du betaler megleren for, men de gode rådene megleren gir.

    Valg av eiendomsmegler

    Hvorfor bruke BBMegling AS?

    Kort fortalt – BBMegling AS er rimeligere – gir et solid arbeid – har juridisk kompetanse – er lokalkjente – gir flere tjenester

    Det samme som over sagt med flere ord:

    Først er det viktig å slå fast hvor kjøperne er. Kjøperne er på internett, i langt på vei de fleste tilfeller finn.no. Hvor fant du informasjonen om din eiendom?

    Nå over til deg som selger. Ofte har selgeren åpnet avisa og sett på megleren med flest annonser og størst egenreklame. En naturlig tanke er da, denne megleren har flere interessenter/kjøpere til min eiendom. Imidlertid husk hva jeg skrev over om ”kjøperne er på internett”.

    Det er ingen grunn til å velge en megler som bruker mye penger på egenreklame. Det vil jo si
    at han må ta høyere pris av deg for å gjøre samme jobben som vi gjør rimeligere.

    Under følger gode argumenter for å bruke BBMegling AS

    Vi er rimeligere

    Vi i BBMegling AS er et frittstående eiendomsmeglerfirma. Vi betaler derfor ikke til et hovedkontor i Oslo, har ingen administrasjon eller eksterne eiere som skal ha kapital fra firmaet. Dette gjør at vi er betraktelig rimeligere enn andre eiendomsmeglere.

    Bedre tid

    Ettersom vi ikke betaler masse penger til uproduktivt arbeid vil pengene du betaler til oss gå til kontoret. Vi kan derfor tillate oss å bruke mer tid på hver kunde, noe som igjen fører til at vi kan gjøre et godt arbeid. Vi fokuserer heller på et fåtall eiendommer om gangen enn et drøss. Vi skal alltid være tilgjengelig for deg som selger. Du er garantert personlig oppfølgning og engasjement under hele salgsfasen.

    Flere tjenester

    Vi gir i tillegg flere tjenester enn den vanlige eiendomsmegler. På kontoret har vi jurist og advokat, som kan hjelpe deg med for eksempel skattespørsmål, arvespørsmål osv.

    Lokalkjent

    Vi er lokalkjent. Kompetansen er bygget opp gjennom mange års erfaring. Ola Ustad var med på å starte opp større kommersiell eiendomsmegling i Nedre Eiker tilbake i 1996. Kompetansen gjør at vi kan tilpasse informasjon og markedspakker til hver enkelt eiendom.

    Vi gir deg lettfattelig informasjon

    Alt fra oppdragsavtalen til kontrakt skal være forstålig uten misforståelser. Til forskjell fra flere andre meglere samler vi alle utlegg og honorarer på samme i side i oppdragsavtalen. Vi har ingenting å skjule. Prospektet vårt har eiendommen din i sentrum, ingen frukt eller broderier!

    Kort fortalt – BBMegling AS er rimeligere – gir et solid arbeid – har juridisk kompetanse – er lokalkjente – har flere tjenester

    Hvor lang tid trenger dere som eiendomsmegler for å gjøre eiendommen salgsklar?

    Behøver du å få markedsført eiendommen eller boligen din raskt! Da har vi kvalitetssikrede rutiner for å ordne dette.

    Vi kan gjøre alle sider av forberedelsene effektivt, vi har gode samarbeidspartnere som stiller opp. Eiendommen kan bli klar til markedsføring i løpet av få dager.

    I hvilke områder selger dere eiendommer?

    Som hovedregel selger vi eiendommer i Nedre Buskerud. Vi er en lokal eiendomsmegler for Drammen, Nedre Eiker, Øvre Eiker, Modum og Sigdal. Imidlertid, ettersom vi ikke er knyttet opp mot en kjede som legger begrensninger på vårt arbeidsområde kan vi påta oss oppdrag der du ønsker. I senere tid har vi for eksempel hatt eiendommer på Rollag, Ustaoset og nedover Sørlandskysten. Du kan da bruke oss som rimeligere eiendomsmegler over store deler av det sentrale Østlandet. Vi megler din eiendom med god kunnskap, hvor enn den ligger i distriktet.

    Dere har advokat og jurist på kontoret hvilken betydning har dette?

    BBMegling driver primært med eiendomsmegling. Vi har flest boliger, men mange hytter og tomter også. Med vår erfaringsbakgrunn er vi et godt meglervalg for alt fra salg av hus, hytte, tomt, næringseiendom, landbruk og prosjektsalg. Vi kan gi personlig oppfølging av fagansvarlig advokat.

    Vi har lengre utdanning enn eiendomsmeglere. Vi kan da i tillegg rådgi på flere rettsområder. Advokat Ola Ustad kan også hjelpe deg med ekteskapsavtaler, samboeravtaler, testament, arv og skifte, rådgivning ved seksjonering av bolig og deling av tomter samt kontrakter.

    Utover megling av boliger, tomter og annen eiendom, kan vi derfor tilby deg den hjelp du trenger, samtidig som du kun forholder deg til en person.

    Hvor mange eiendommer omsetter BBMegling AS årlig?

    Til nå har vi omsatt mellom 40-60 eiendommer årlig. Da medregnes ikke solgte
    eiendomsselskap med mange eiendommer.

    Fra juli 2012 doblet vi kapasiteten og en naturlig følge er at vi vil selge langt flere
    eiendommer i fremtiden.

    Salgsprosessen – Hvordan foregår denne normalt

    Hvordan foregår denne normalt?

    Befaring

    Etter at vi har hatt første kontakt kommer en av oss hjem til deg og går nøye igjennom eiendommen. Vi starter ethvert oppdrag med en befaring av eiendommen. Du er interessert i å vite markedsverdien. Vi er liker og er avhengige av å ha førstehåndsinformasjon om deres eiendom. Dette gjør at vi kan gi en markedsverdi samt prisene på våre tjenester.

    Det er viktig at eiendommen prises riktig for å få flest mulig interessenter. Vi som lokal megler er ganske ”lommekjent”. Det foretas en gjennomgående undersøkelse. Vi går igjennom salgsprosessen og forklarer hva som bør gjøres frem mot visning.

    Du som selger opplyser om eiendommen. Dette er viktig at du som selger informerer megler godt slik at eiendommen blir fremstilt på best mulig og riktig måte.

    Vi fokuserer på eiendommen og boligens særpreg. Vi finner den kjøperen som liker din bolig best og som derfor betaler mest.

    Oppdragsavtale

    Vi setter opp en ryddig oppdragsavtale viser alle utgiftene ved deres salg. De fleste som har besøk av megler verdsetter sin egen tid høyt og vi vil være mest mulig effektiv, vi setter da i gang med innhentelse av informasjon med engang.

    Eiendomsmeglerloven bestemmer at selger betaler meglers honorar. Kjøper betaler dokumentavgift m.m. til staten. Imidlertid er loven ikke til hinder for at kjøper og selger seg imellom kommer til en annen løsning.

    Lov om eiendomsmegling regulerer forholdet mellom megler og selger, samt interessenter og kjøper. Lov om avhending av fast eiendom regulerer rettsforholdet mellom selger og kjøper av eiendommen/boligen.

    For at en advokat og megler skal kunne formidle en eiendomshandel, må han eller hun ha et skriftlig oppdrag, oppsatt på standardformular i henhold til lov om eiendomsmegling.

    Hos oss betaler du meglerhonoraret først når du har solgt. Etter loven plikter vi å gi deg et tilbud basert på timer. Vi fraråder at du velger dette. Administrasjonen av timeføringen gjør at det blir mye død meglertid. Vi anbefaler provisjon som avspeiler den oppnådde salgssummen eller fast pris. Hos oss får du et godt tilbud på meglerhonoraret, som ikke er knytt opp til mindre ufordelaktige banktilbud.

    NB. Gir bankmegleren deg en bedre rente på lånet ditt, men et dårligere tilbud på megleroppdraget enn det vi gir deg, har vi følgende råd. Tropp opp i banken, krev din rettmessige rente som du vil få og bruk oss som eiendomsmegler av din eiendom.

    Tilrettelegging

    Megleren plikter å innhente og kontrollere en rekke opplysninger om eiendommen, og sørge for å formidle disse til interesserte, normalt i form av en salgsoppgave. Disse undersøkelser består bl.a. i å innhente opplysninger fra grunnboken om hjemmelsforhold og heftelser, kommunen om reguleringsforhold, kommunale avgifter m.m. Du bes om ha klart, mest mulige opplysninger om eiendommen/boligen til vår befaring, herunder likningsverdien.

    Når salget skjer gjennom oss, så har alltid eiendommen blitt besiktiget av to fagpersoner, megleren og takstmannen. Vårt firma selger aldri en eiendom uten boligsalgsrapport eller tilsvarende.

    Videre er tilgjengelig opplysninger hos kommunen innhentet. Og har megler grunn til å være mistenksom omstendighetene tatt i betraktning, så innhentes også opplysninger fra brann- og el -tilsyn.

    Ansvar for mangler

    Etter meglerloven plikter megleren å omtale eiendommens positive sider på samme måte som de negative omtales. I hvilken grad dette skjer rent layoutmessig i salgsdokumentasjonen varierer. Leser interessentene dokumentasjonen så grundig som den bør leses, så står dokumentasjonen som er tilgjenglig for megler i disse dokumentene. Salgsdokumentasjonen settes ikke opp som fordel på den ene – og ulempe på den andre siden.

    Litt enkelt sagt: Megleren er ansvarlig for at den kunnskap han får om eiendommen blir omtalt i salgsdokumentasjonen.

    Takstmannen er ansvarlig for å omtale den tekniske standarden som han er i stand til å se ved befaring av eiendommen. Han kan selvfølgelig ikke åpne veggene. Svakheter eller feil kan dessuten omtales på flere måter i mer eller mindre positive vendinger.

    I følge forsikringsselskapene som tegner eierskifteforsikring og boligkjøperforsikring, så ender ca 20 % av eiendomshandlene med klage på feil og mangler. Andelen klager er større ved private salg enn ved meglersalg. Det er et fåtall av de påståtte manglene som aksepteres som mangel og selger blir ansvarlig for disse. Ofte har ikke kjøper lest den tekniske dokumentasjonen, eller i ettertid, har han/hun ikke forstått hva de har lest.

    Selgers opplysningsplikt

    Det er viktig å understreke at selgeren har et selvstendig ansvar for å gi korrekte opplysninger om alle relevante forhold. Selger er også ansvarlig for at megler får riktige opplysninger. Avtaleforholdet er mellom selger/huseier og kjøper.

    Uriktige eller unnlatt å gi opplysninger om mangler ved eiendommen kan føre til krav om prisavslag eller i alvorlige tilfeller heving.

    Markedsføring

    Vi har lengst erfaring innen bransjen på Eiker. Erfaringsmessig har det vist seg at det er et krevende fag å omtale en eiendom slik at den er grei å selge, – samtidig som kravene etter meglerloven oppfylles. (Det er du som selger som taper på at eiendommens tilstand ikke er fullstendig opplyst). Det er her megleren har sin spesialutdannelse og erfaring – spisskompetansen. Det er en grunn til at myndighetene har fastlagt strenge lovmessige krav for hvem som fra 1. januar 2011 kan jobbe som megler eller assistent i eiendomsmeglersaker. Strenge krav sørger for at du som selger sjeldnere kan bli ansvarlig for noe i ettertid.

    Markedsføringskanaler

    Det er riktig og god markedsføring på internett, først og fremst Finn.no og Eiendomsnett.no, som gjelder. Bruker du megler så ligger eiendommen for salg så lenge eiendommen er for salg og for en gunstig pris. Hos megler får du også tilgang til flere nettannonsører. For eksempel eiendomsnett.no som samarbeider med mange lokalaviser og deres nettutgaver. Drammens Tidende er en av disse lokalavisene.

    På Finn.no abonnerer mange kjøpere på prospekt på den spesielle eiendommen/boligen de er ute etter. I forbindelse med fellesvisninger er det naturlig med en annonse i Drammens Tidende, Bolig og/ eller lokalavisen.

    Visning

    Vi møter personlig på alle visninger. Vi veileder deg i hvordan du bør klargjøre boligen for visning slik at denne fremstår best mulig.

    Megler håndterer interessentene på en hyggelig og profesjonell måte. Gjennom denne kontakten kartlegger vi interessenes behov, boligstatus, behov og motiv.

    Dersom du selv holder en privat visning gir vi deg råd for hvordan dette gjøres. Du vil selvfølgelig få salgsprospekt og all informasjon vi har innhentet, god tid før du skal vise frem eiendommen

    Budrunde

    Vi kontakter alle som interessenter etter siste visning. Vi gjør en aktiv innsats gjennom budrunden. Vi ringer interessentene heller en gang for meget. Så lenge vi registrerer at en person er interessert, ja så ringer vi. Vi er flinke til å ane nyansene i det interessenten sier

    Under budrunden er det en av meglernes viktigste oppgaver å sjekke at den som byr, har en bank som betaler når oppgjøret skal skje. At kjøper er i stand til å betale det han har bydd + omkostninger.

    Kontrakt

    Kontrakt blir utarbeidet av megleren, og partene kan be om å få se et utkast på forhånd.

    På kontraktsmøtet gjennomgår vi kontrakten for å eliminere mulige misforståelser. Kontrakten er en skriftliggjøring av den bindende avtalen som ble inngått ved aksept av bud. Normalt avholdes et kontraktsmøte på meglers kontor, hvor de enkelte bestemmelser og vedlegg gjennomgås.

    Begge parter vil motta en boligmappe med all informasjonen som vi har innhentet og som var tilgjengelig ved salget av eiendommen.

    Økonomisk oppgjør og overtakelse

    Overtakelsen og oppgjøret er siste del av boligsalget. Etter at kontrakten er underskrevet, skal handelen gjennomføres. Det er ytelse mot ytelse og dette er en av meglerens viktigste oppgaver. – sørge for at pengeheftelser som er registrert blir innløst og at oppgjøret går riktig og raskt for seg. Står pengene på meglers klientkonto en uke, så skal selger ha vanlig god bankrente på oppgjøret.

    Selgerens ytelse består i å overføre den rettslige og faktiske råderett over eiendommen til kjøperen. Den rettslige råderett overføres ved underskrift på skjøte eller transporterklæring på adkomstdokumenter. Hvis praktisk mulig, underskrives disse dokumenter samtidig med at kontrakten underskrives, og blir liggende i depot hos megleren til overtagelse skjer.

    Den faktiske råderett overdras ved at selgeren flytter ut og rengjør eiendommen, og overlater nøklene til kjøperen. Det anbefales at partene sammen besiktiger eiendommen i forbindelse med overtagelsen, for å konstatere at den er i kontraktsmessig stand.

    Før selger får utbetalt nettobeløp, blir skjøte tinglyst sammen med panteobligasjon som kjøpers bank skal ha.

    Forsinkelse fra selgerens side kan utløse krav om erstatning eller heving fra kjøperens side.

    Er det eierskifteforsikring, er du dekket mot eventuelle rettslige krav knyttet til mangler i lovens forstand i hele fem år etter salg.

    Vi gir deg en rask saksbehandling og punktlig oppgjør gir deg mulighet til annen aktivitet

    Råd til deg som selger

    Våre råd til deg om selger gjeldende annonsering, takstmann og eierskifteforsikring.

    Som selger må du bruke Boligsalgsrapport eller tilsvarende. Jeg anbefaler alle å ha en takstmanns tekniske vurdering. Våtromskontroll vil være tjenlig nok for en blokkleilighet.

    Alle eiendommer skal annonseres på internett. Internett som nå i denne sammenheng består av Finn.no og Eiendomsnett.no har tilnærmet 100 % dekning for boliger som selges fritt. En del boliger kommer aldri i avisen eller er solgt før annonsen, i dagens marked. I de nevnte internettportalene kan en abonnere på de boligtypene med den beliggenhet og pris en ønsker. Som en følge av at alt ligger på disse sidene har mange meglere all dokumentasjon for boligen liggende på annonsen. Har ikke din megler en slik tjeneste og slik servicefunksjonalitet, da har du valgt feil megler.

    Vi er ikke presset til å selge dyre annonsepakker. Vi vet av erfaring at så godt som alle kjøpere er på internett – finn.no. Annonsen i avisa brukes for å minne interessenter på visningstidspunkt og da trengs ikke tre – fire annonser. Vi anbefaler heller da at pengene brukes et annet sted, eller i de fleste tilfeller blir en spart utgift for selger.

    Eierskifteforsikring. For eneboliger og rekkehus så er dette etter vår mening absolutt nødvendig. Og husk da at dette er en forsikring som dekker selges ansvar.

    Generelle råd om klargjøring av boligen for salg

    Før fotografering og visning bør man som selger ofre litt tid på å gjøre boligen så attraktiv som mulig for potensielle kjøpere.

    Noen utgangspunkter. I. Ryddig inne og ute II. Ikke for mange gjenstander III Rydd benker på kjøkken og på bad

    Før salg – bilder - annonsering:

    Vask og rydd hvert enkelt rom.

    Har du tid bør rom males i lyse og nøytrale farger. Det samme gjelder for slitte utvendige fasader.

    Skap lys, trekk bort gardiner, fjern tepper og mørke møbler som stjeler mye lys. Fjern det meste av personlige gjenstander.

    Ute: Sett opp utendørsmøblement på en pen måte, klipp plenen, fjern rot som gressklipper og leker

    Entre: Fjern synlige sko, det meste av klær som henger. Skru på alle lamper for å skape lys og stemning.

    Kjøkken: Rydd benker og bord så de ikke er oppbevaringsplass for kjøkkenutstyr. Slitte kjøkkenbenker i heltre bør behandles. Har du en fruktskål, pynt opp med blomster og frisk frukt

    Bad: Grundig rengjøring, fjern brukte håndkllær, heng frem noen rene, ensfargede håndklær, fjern skittentøyskurv, rydd vekk personlige produkter fra hyller/skap, benk og dusj

    Boder: rydd slik at det viser den gode plassen

    Garasje: Sørg for at folk kan gå rundt i garasjen, om nødvendig fjern bilen før visning

    Til visningen skal du i tillegg:

    Luft ut alle rom.

    Sett på varmekabler i alle rom som har.

    Tenn gjerne i peisen hvis været tillater det.

    Kommer du innom vårt kontor har vi en god sjekkliste du kan få

    Etter at eiendommen er solgt

    Hva må du huske på?

    Etter eiendommen er solgt og ny eier har overtatt er det flere ting du som selger må huske på.

    Elektrisitet

    Elektrisitet avregnes av nettleverandøren. I Øvre Eiker er det Øvre Eiker nett og i Nedre Eiker og Drammen av Energi Buskerud – EB. Du får skjema av megler, og selger og kjøper fyller det ut sammen, vanligvis på overtakelsesdagen. Nettselskapet tar vanligvis ikke i mot en avmelding av strømmen uten at de får avtale med den nye abonnenten.

    Adresseendring

    Du må melde fra til folkeregisteret – eller Skatt Sør som det nå heter. Gjør dette pr. e- post. Dette er den mest effektive måte å kommunisere med denne etaten på. Ring dersom du er glad i å få svar fra en telefonautomat som lirer av seg en lang orgie om hvilke trykkalternativer du har på din telefon. I motsetning til mange andre som du kommuniserer med så får du et svar fra Skatt Sør på e-post. Kommune og renovasjon får automatisk varsel når kjøper blir registrert som eier i Kartverket. Dette gjelder ikke Lier kommune. Bankene er også stort sett direkte koblet mot folkeregisteret og blir varslet derfra. Venner må du også selvsagt varsle.

    Andre som bør informeres

    Kredittkortselskapet, TV-abonnement, telefon, ukeblader, aviser med flere -. Du må nok sende en adresseendring. Dvs. mange er vanskelig å komme i kontakt med, det være seg pr. telefon eller E-post, så lenge du ikke skal kjøpe noe av dem. Det sikreste er å oppsøke deres hjemmeside og etter hvert så finner du der en kontaktrubrikk hvor du får lagt inn ditt gjøremål. Vanlig post kan også bruke.

    Andre ting som er lurt å huske på er å gi beskjed til skolen og barnehagen om at barna flyttes. Ta kontakt med rengjøringsfirma hvis dere ikke vasker selv. (vi kan formidle vaskehjelp). Avtal fridag med arbeidsgiver i forbindelse med flytting.

    Generelle spørsmål ved salg av eiendom

    Skatt ved salg av boligeiendom

    Det er viktig å tenke på eventuell skatt hvis eiendommen har vært bebodd kort tid eller kjøpt som en investering uten at en har bodd der. Utgangspunktet er 28 % skatt på gevinst. For at gevinst av boligsalg skal være skattefri må følgende betingelser være oppfylte.

    • Salget må finne sted eller avtales mer enn ett år etter at boligen ble kjøpt. Tidsperioden starter å løpe fra da du får tinglyst deg selv som eier, men perioden stopper allerede da bud blir akseptert ved salg. Det må da være et år fra du er registrert i grunnboken til du som selger aksepterer et bud på eiendommen, for å slippe skatt.
    • Eieren må ha brukt boligen til egen bolig i minst ett år i løpet av de siste to årene før salget finner sted (botid).

    Skulle det vise seg at eiendomsprisene faller og eiendommen skal selges, er et eventuelt tap etter salget av boligen bare fradragsberettiget dersom eventuell gevinst hadde vært skattepliktig.

    Skatt ved salg av fritidseiendom

    For fritidseiendommer må du ha eid hytta i fem år for å slippe skatt på gevinst. Hvis hytta er nyoppført løper tidsperioden fra ferdigattest. Eiendommen må også hovedsakelig ha vært brukt til fritidsformål. Dette avgjøres av en konkret helhetsvurdering. Sporadisk utleie som boligeiendom vil ikke ha betydning dersom eiendommen for øvrig brukes som normalt for fritidsboliger og ikke har fått karakter av å være en utleiehytte.

    Brukskravet er at en har anvendt eiendommen som egen fritidseiendom i minst 5 av de siste 8 årene.

    Dersom markedet fører til et tap ved salg av hytta, så har du fem år å vurdere om en skal realisere tapet og få fradrag i skatten på inntekt.

    Har du flere spørsmål, send de inn og vi vil besvare deg direkte. Er det spørsmål som vi føler bør være på siden vil det spørsmålet og svaret bli tilføyd siden

  • Generelle spørsmål ved kjøp av bolig

    Jeg er på utkikk etter eiendom i Nedre Buskerud. Kan du gi noen generelle råd?

    Det er ikke lett å gi fornuftige råd i et marked som har stor mangel på boliger.

    I pressområder, som det er i Drammensdistriktet skal du være rask for å få napp i boligen du ønsker. Trekker du en passer 20 km rundt fra Bragernes Torg, så har du grovt sett pressområdet.

    Grip sjansen straks boligen du ønsker deg, dukker opp på internett. Internett som nå i denne sammenheng består av Finn.no og Eiendomsnett.no har tilnærmet 100 % dekning for boliger som selges fritt. En del boliger kommer aldri i avisen eller er solgt før annonsen, i dagens marked.

    Før du griper sjansen, sørg for å ha snakket med banken din. Gjerne ha en sikker tilbakemelding fra banken på hva du kan låne. Dette er for sent når budrunden har startet. Finner du drømmehuset, så kan selger bare akseptere et bud som er bekreftet finansiert. Ta en grundig samtale med banken og finn ut hva du må ha i egenkapital. Og så må du sammen med banken beregne at renter og avdrag kan bli høyere enn det som er ideelt for din lommebok.

    Det er strenge krav til størrelsen på egenkapitalen. Gode banker vektla god egenkapital eller god betalingsevne også før. Forandringen er at de nå har fått pålegg i lovs form om at du må ha minst 15 %. Unntaksvis kan banken låne deg med mindre egenkapital. Husk også at lånet og egenkapitalen må dekke avgifter til staten. På et lån til en bolig i normalpris, kr 3.0 mill så får du avgifter til staten på nærmere kr 80 000,-.

    Jeg har ringt rundt til forskjellige meglere for at de skal sende meg prospekt når de får inn en eiendom. Finnes det andre løsninger som er bedre?

    Ja. Vi anbefaler alle potensielle kjøpere å registrere seg som interessenter på internett. Fra Finn.no, og Eiendomsnett.no får du løpende tilsendt tilbud på annonserte boliger. Som en følge av at alle eiendommene ligger på internettportalene har mange meglere all dokumentasjon for boligen liggende på annonsen. Og du som kjøperinteressent har tilgang til den med en gang, også lørdag natt kl 2400.

    Det er bra å ta kontakt med meglere for å si at en er på utkikk etter ny eiendom. Imidlertid er dette viktigere for eiendommer det pleier å være få av. Eksempelvis leiligheter i Krokstadelva. Her skjer det at leilighetene blir solgt kun på bakgrunn av til salgsskilt på eiendommen.

    Jeg leter etter leilighet for mine foreldre som ikke er på internett. Hva bør jeg gjøre?

    De få som ikke har tilgang til internett har det ikke lett, dersom en vil kjøpe en attraktiv bolig. Så sent som i forrige årtusen så var boligannonsen i avisa viktigst. Vårt råd er at foreldrene dine tar kontakt med meglere for å melde sin interesse. Du som leter må abonnere på prospekt fra internettportalene så du kan vise til foreldrene dine. Videre bør du informere foreldrene dine at de bør tenke igjennom hva de vil ha på forhånd, så de kan ta en rask beslutning

    Det er vårt inntrykk at de mest ivrige kjøperne i markedet er på internett til alle døgnets tider og følger med for å se om det er kommet nye boliger til salgs!

    Jeg vurderer å kjøpe eiendom fra en privat selger – noe spesielt jeg bør tenke på?

    Jeg anbefaler alle å ha en takstmanns tekniske vurdering. For deg som kjøper; spørre etter dette eller i det minste forlange en våtromskontroll som vil være tjenlig nok for en blokkleilighet.

    Etter at dere har blitt enig om en kjøpesum kan det være hensiktsmessig å ta kontakt med en megler eller advokat for kontrakt og oppgjør. Dette er en sikkerhet for begge parter. Pengene står på meglers klientkonto til du som kjøper har fått den formelle eierskap.

    Hvordan bør jeg opptre på visning og ved kontakt med megler?

    Et godt råd, les salgsdokumentasjonen og still spørsmål. Les også opplysningene som megler er lovpålagt å innhente fra kommune og kartverk.

    Kjøperen oppfordres til å foreta egne undersøkelser av eiendommen, gjerne sammen med fagfolk. Dersom man uten rimelig grunn unnlater å følge en slik oppfordring, kan man ikke påberope seg som mangel noe man burde ha oppdaget ved en slik undersøkelse. Dette gjelder også forhold kjøperen kjente eller burde kjent til da handelen ble inngått. Sett deg godt inn i dokumentene.

    Hva må jeg tenke på under budgivningen?

    Det første budet, må for å komme i betraktning, alltid inngis skriftlig, gjerne på ferdigtrykt skjema som enten utdeles av megleren eller så ligger skjemaet på vår hjemmeside: www.bbmegling.no.

    Vær oppmerksom på at kjøperens omkostninger kommer i tillegg til budsummen. Disse vil normalt bestå av dokumentavgift og tinglysningsgebyr til Staten. For borettslag er det ikke dokumentavgift. Omkostningene skal være angitt i salgsoppgaven.

    Bud er bindende for budgiveren frem til hans angitte akseptfrist er utløpt. Forhøyelse av bud kan skje muntlig. Når budet er akseptert er bindende avtale gjort mellom partene. Spesielle forbehold om finansiering eller annet må alltid fremgå av budet.

    Megleren holder oppdragsgiveren løpende orientert om innkomne bud.

    Hva skal jeg som kjøper gjøre før overtakelse?

    Kjøpers viktigste oppgave er at oppgjøret blir gjort til riktig tid. Betaling til riktig tid betyr at beløpet må være registrert på meglerens konto på oppgjørsdagen. Den vanlige måten er at kjøpers bank etter fullmakt overfører kjøpesummen med omkostninger til meglers konto. Sørg derfor alltid for å få sendt innbetalingsmelding til megleren. Be banken gjøre dette.

    Kjøperens ytelse består i betaling av kjøpesummen og omkostninger. Oftest innbetales et à konto-beløp ved kontraktsunderskrift, og restbeløpet ved overtagelsen. Ved forsinkelse betales morarenter etter lov om forsinket betaling. Dersom forsinkelsen blir vesentlig, kan selgeren heve kjøpet og kreve erstatning av kjøperen for sitt eventuelle tap.

    Selger har tegnet eierskifteforsikring. Jeg er redd for å ta en eventuell mangelssak med et forsikringsselskap. Forligger det noe lignende for kjøpere

    Kjøper kan tegne en såkalt “advokatforsikring”. Denne dekker gratis hjelp til takstmann, advokat og eventuelle saksomkostninger ved rettssak. I følge forbrukermyndighetene så ender ca 20 % av alle eiendomssalg med klage på mangler.

    Skatt og avgift ved kjøp og arv

    Jeg har penger ledig og ønsker å investere eiendom. Er det stor forskjell på skatter og avgifter ved salg av bolig og fritidseiendom?

    Skatten og avgiftene kan bli forskjellig om du investerer i fritidseiendom i stedet for bolig. Jeg nevner to forskjellige, en skatt på gevinst og den andre arveavgift ved forskudd på arv eller arv.

    Du er friere ved investering i fritidseiendom. Men du må vente lenger på skattefordelen for å slippe gevinstbeskatning ved salg.

    Mens du på bolig slipper gevinstskatt etter ett års botid, så må du ha eid hytta i fem år. Følgelig, hvis markedet fører til et tap ved salg av hytta, så har du fem år å vurdere om en skal realisere tapet og få fradrag i skatten på inntekt. Denne muligheten eksiterer kun et år ved boligkjøp

    Hvis jeg tenker på å gi eiendommen i arv, bør jeg handle boligeiendom eller fritidsbolig?

    Framfor alt er det enklere å overføre hytteeiendom ved arv med ”rabatt”. Ved boligeiendom er reglene litt mer komplisert, dersom du ikke bosetter deg i boligeiendommen.

    For hyttes vedkommende, kan du bruke en lavere markedsverdi. Som kjent varierer takster en del. Er formålet å sette en lavere verdi, så er det ikke vanskelig for takstmannen å fokusere på elementer som reduserer markedsprisen.

    For hytter kan du også tinglyse bruksrett, og som reduserer gaven betydelig. For bolig er dette ikke mulig.

    Skattemyndigheten krever for bolig at giver har gitt opp rådigheten fullt og helt, og det har giver ikke gjort når det er borett. For fritidseiendom tillates bruksrett inntil fire uker i året.

    Hvilken betydning har en lavere markedsverdi på fritidsboligen for mine arvinger?

    Dette med å overta en hytte som gave eller arv til lav markedsverdi, har en bakside som du skal være oppmerksom på. Fordelen med lav markedsverdi er en fordel dersom du eier hytta mer enn i fem år. Selger du den før det er gått fem år – da får du en gevinstskatt på 28 % på differensen mellom gaveverdi og salgsverdi.

    Har du fått en hytte ved arve eller gave til en lav markedsverdi kr 800.000,- og selger den før det er gått fem år for kr 1.200.000,- så har du en gevinst på kr. 400.000,- (kjøps- og salgsomkostninger ikke hensyntatt) Da får du en hyggelig skatt på kr 112.000,-. Eier du den i mer enn fem år så har du spart inntil 10 % – 15 % arveavgift på 400.000,-, og du slipper gevinstbeskatning. Det spiller ingen rolle om gevinstøkningen skyldes standardøkning. Det er heller ingen trappevis reduksjon pr antall år.